房地產(chǎn)類典型涉嫌不公平合同格式條款
合同名稱：房地產(chǎn)買賣合同（附件）條款內(nèi)容：若買受人在入伙驗(yàn)收核查中發(fā)現(xiàn)房屋存在其他質(zhì)量問題，應(yīng)在驗(yàn)收期限屆滿之日起7日內(nèi)在《收樓意見書》中一次性書面提出。買受人有權(quán)要求出賣人在《質(zhì)量保證書》規(guī)定的保證期限內(nèi)承擔(dān)保修責(zé)任，但無權(quán)以此為由拒絕辦理入伙手續(xù)，出賣人不承擔(dān)因此造成的延期交樓的違約責(zé)任。
點(diǎn)評意見：《商品房銷售管理辦法》第三十五條規(guī)定：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。”上述條款要求買受人在入伙驗(yàn)收核查中一次性提出，涉嫌排除了買受人在交付使用后發(fā)現(xiàn)存在質(zhì)量問題提出核驗(yàn)的權(quán)利。
《合同法》第一百四十八條規(guī)定：“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同?！钡谝话僖皇粭l規(guī)定：“質(zhì)量不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)事人的約定承擔(dān)違約責(zé)任。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十二條規(guī)定：“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”因此，因房屋質(zhì)量不合格，買受人有拒絕入伙收房的權(quán)利。上述條款規(guī)定買受人不能拒絕收房并且出賣人不承擔(dān)延期交樓的違約責(zé)任，涉嫌排除了買受人的權(quán)利和出賣人的義務(wù)。
合同名稱：房地產(chǎn)買賣合同（附件）
條款內(nèi)容：雙方同意對合同第二十八條進(jìn)行變更和補(bǔ)充：出賣人銷售廣告、宣傳資料為要約邀請，符合要約條件須是出賣人在合同生效前作出的有效的銷售廣告、宣傳資料，且應(yīng)同時(shí)滿足《最高人民法院關(guān)于審理商品房合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定的條件。
出賣人所作的其他說明或者廣告，如樣板房、臨時(shí)建筑物、裝飾物、銷售模型等均為要約邀請，雙方同意上述說明或廣告、樣板房及銷售模型等均不構(gòu)成要約或者合同內(nèi)容，雙方不受其約束。
點(diǎn)評意見：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！鄙鲜鰲l款前半段符合司法解釋的規(guī)定，但是后半段用“其他說明或廣告”“如樣板房、臨時(shí)建筑物、裝飾物、銷售模型等”等將前半段的約定排除，而樣板房等恰恰是對房屋及相關(guān)設(shè)施的說明，可能對合同訂立和價(jià)格確定產(chǎn)生重大影響，應(yīng)視為要約。該條款約定雙方不受其約束，涉嫌免除了出賣人的義務(wù)、排除了購房人的權(quán)利。
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