一起物業公司侵害業主權益訴訟案件評析
訴訟背景2016年2月19日，四川省閬中市市場監管局執法人員根據舉報，對四川艾明物業公司閬中分公司檢查時發現，該公司從2015年6月開始，利用“華胥南苑”小區房屋交接，業主領取住房鑰匙之機，在向業主按照服務合同收取物業管理費的同時，還要求業主簽訂《裝飾裝修管理服務協議》,并收取業主房屋裝修押金、裝修許可證工本費、裝修管理費和建渣清運費，如業主不簽訂《裝飾裝修管理服務協議》及交納協議中明確的四種費用就不給業主發放入戶鑰匙。至案發時，當事人某物業分公司在收取物業管理費的同時，另外收取了房屋裝修押金1758800元、裝修許可證工本費9470元、裝修管理費275471元、建渣清運費269032元。
閬中市市場監管局認為，當事人強制向業主收取房屋裝修押金、裝修許可證工本費、裝修管理費的行為違反了《四川省消費者權益保護條例》第六條“消費者依法享有《消法》規定的人身和財產不受損害權、知情權、自主選擇權、公平交易權、受償權、獲得有關消費和消費者權益保護方面的知識權、受尊重權、監督權和依法成立消費者維權組織的權利”之規定，損害了消費者的公平交易權，依據《四川省消費者權益保護條例》第六十八條，對當事人處違法所得一倍的罰款284941元；當事人與業主簽訂裝修協議收取建渣清運費的行為，侵犯了消費者的自主選擇權，違反了《四川省反不正當競爭條例》第二十八條“經營者不得以下列強制行為參與市場交易：（一）迫使他人與自己交易”之規定，依據《四川省反不正當競爭條例》第四十三條，對當事人處罰款2萬元。
當事人不服處罰決定，向閬中市人民法院提起行政訴訟，并向南充市中級人民法院申請要求閬中法院回避。之后中級法院裁定該案由南部縣人民法院管轄。一審南部縣人民法院認為執法機關責令當事人立即改正違法行為不當，處罰收取建渣清運費的行為適用法律不當，要求執法機關重新作出處罰。執法機關和當事人對一審裁定均不服，上訴至南充市中級人民法院。
訴爭焦點之一：市場監管部門是否有案件管轄權？
當事人訴稱：其收取的四種費用屬于物業服務收費，依據《物業管理條例》第四十三條“縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督”之規定，市場監管局無管轄權。且《消法》及條例都明確其他法律法規有規定的，應當適用特別法。
市場監管局辯稱：《物業管理條例》第四十三條只是對價格和房地產主管部門的監管責任作了規定，并未排除其他行政管理部門依據法定職責對物業服務行為的監管。同時物業分公司的行為也并非單純的物業價格行為，它損害消費者依法享有的公平交易權和自主選擇權，而物業管理相關法規并未有對損害消費者兩項權利的具體處罰條款，依據當地政府的“三定”方案（市場監管局承擔原工商、質監、食藥監三部門的職責）和《消法》第五十六條、《反不正當競爭法》第三條的規定，市場監管局對侵害消費者權益的行為有法定監管權。
訴爭焦點之二：當事人收取的四種費用是否合法？
當事人訴稱：其收取裝修管理費、建渣清運費是以閬中市發改局文件為依據的；收取裝修押金和裝修許可證工本費這是行業慣例，押金最終是要退還的，每戶10元的工本費，并不產生利潤，這兩項費用均不以營利為目的，僅僅是一種管理方式。上述四種費用都是與業主簽訂的《裝飾裝修管理服務協議》中約定的，此協議未被確認無效或撤銷、變更前，對協議雙方有約束力，行政機關當慎入民事領域。
市場監管局辯稱：一是閬中市發改局文件規定的是收取業主房屋裝修時的物業管理費（當事人已收取），而不是再另行收取裝修管理費，規定裝修垃圾清運費協商收取而不是強制收取。二是裝修管理本身就是物業管理的內容之一，并不是延伸服務。《物業管理條例》第四十六條第一款和第五十二條第二款均明確了物業管理必須管理裝修事項。而前期《物業管理服務合同》也約定了服務內容包括“房屋裝修管理”，故當事人在收取物業管理費的同時再另行收取房屋裝修押金、裝修許可證工本費、裝修管理費是不合法的。辦理裝修出入證是物業管理的需要，應在物業管理成本中列支，不應讓消費者承擔該費用。三是物業公司與業主簽訂《裝飾裝修管理服務協議》，均采用格式合同，并未與業主充分協商，且當事人以不簽訂該協議就不給業主房屋鑰匙之手段脅迫業主簽訂，也不是業主真實意思的表示。對此，執法機關依據相關法規查處于法有據。四是《四川省物業管理條例》第六十二條明確規定業主裝修建筑垃圾可以自行清運，并非必須由物業服務企業清運。顯然，強行清運并收取費用是不合法的。
訴爭焦點之三：對強行清運垃圾并收費的違法行為處罰，定性是否準確？
當事人訴稱：強行清運并收取費用的行為如果不合法，只是損害了消費者的權益，并不構成不正當競爭，執法機關適用《四川省反不正當競爭條例》處罰定性錯誤，罰款應扣減垃圾清運的必要成本，計算出違法所得。一審法院也認為物業分公司附設簽訂協議強行交易的目的不是為了排擠其他經營者，損害業主合法權益的行為應當適用《消法》等進行規范。
市場監管局辯稱：一是當事人以業主不交費就不給房門鑰匙，提供格式合同，迫使業主簽訂《裝飾裝修管理服務協議》，強行向業主收取建渣清運費，既侵犯了業主的自主選擇權，業主因當事人的行為無法選擇自己清運或委托他人清運，也在客觀上排除了其他經營者與業主交易的機會，因此物業分公司的行為產生了排擠競爭對手的客觀后果。二是《四川省反不正當競爭條例》第一條明確規定，立法的目的不僅是保護經營者也是保護消費者的合法權益，第二十八條將物業分公司這種迫使他人與自己交易的行為定性為不正當競爭，《消費者權益保護法》和《四川省消費者權益保護條例》雖對該行為作了禁止性規定，但《四川省消費者權益保護條例》第六十八條規定：“侵害消費者合法權益的，法律、規、規章對處罰方式有規定的，從其規定。”所以，依據《四川省反不正當競爭條例》對該違法行為處罰完全準確。三是《四川省反不正當競爭條例》第四十三條是處行為罰，不需要計算違法所得。
訴爭焦點之四：關于責令當事人立即改正違法行為是否正確？
一審法院認為，責令立即改正時限不具體，因為該案涉及的業主眾多，需要一定的時間和程序才能改正；改正的具體內容不明確，沒有達到對業主實體利益的保護之目的，改正的結果應當達到恢復業主被侵害的利益之目的。
市場監管局辯稱：《行政處罰法》第二十三條規定，行政機關實施行政處罰時，應當責令當事人改正或者限期改正違法行為。從該法的法律釋義看，該條的目的是中止違法行為，之所以責令物業分公司立即改正是基于該違法行為事實清楚，立即中止可以避免因制止不及時，物業分公司繼續損害消費者的合法權益。同時，責令當事人立即改正對恢復正常的管理秩序，也具有更加積極的社會效果。如何補救業主的實體利益，《消費者權益保護法》第三十九條明確規定，可以通過五種途徑解決，本案所涉法律法規對責令改正的具體內容均無明確規定，所以責令立即改正并無不當。
2017年8月8日，閬中市市場監管局收到四川省南充市中級人民法院的終審判決書：撤銷一審法院判決，駁回四川艾明物業公司閬中分公司的訴訟請求，維持閬中市市場監管局的處罰。至此，持續一年有余的物業分公司侵害消費者權益及不正當競爭案訴爭終于塵埃落定。
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