如何查辦物業公司違法收取電梯維修費案件

案例1
2016年6月16日，福建省莆田市涵江區工商局在執法檢查中發現A物業公司與開發商簽訂前期物業管理服務委托合同后，未辦理營業執照直接進駐小區，在物業費之外使用合同格式條款向業主強行收取電梯維保費及年檢費，截至調查時已收取4845元。該小區未成立業主委員會。
執法機關認為，A物業公司將本應由自己承擔的責任轉嫁給消費者，免除了自己的責任，其行為屬于《福建省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》第二十七條第一款第（四）項規定的違法行為。根據《無照經營查處取締辦法》第十四條第一款和《福建省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》第六十條的規定，執法機關責令當事人改正違法行為，沒收違法所得并處罰款共計12000元。
案例2
2016年7月27日，福建省莆田市涵江區工商局根據市效能辦12345平臺轉辦的投訴，依法對B物業公司進行檢查，現場發現該公司提供的收款收據中含有“預收電梯維修資金”一項，累計收取7493元。經查明，B物業公司前期物業管理中小區內共入住業主362戶，未成立業主委員會。為解決向電梯維修公司支付的維護費用，B物業公司按照每月每平方米0.2元的標準向業主強行收取“預收電梯維修資金”且沒有進行最終的實報實銷結算。執法機關認為，B物業公司的行為違反了《福建省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》第二十七條第一款第（四）項規定，根據《福建省實施〈中華人民共和國消費者權益保護法〉辦法》第六十條的規定責令其改正違法行為，并處罰款11240元。
案例3
2016年10月8日，福建省莆田市涵江區工商局接到消費者投訴，稱其年初交納了物業費，現在卻被要求分攤電梯維修費用。執法機關依法對C物業公司進行檢查，現場發現該公司與業主委員會簽訂了物業管理服務合同，其中第十六條規定“本合同前款中的物業費用僅包括電梯日常維保及年檢費，但不包括電梯出現較大故障的維修費用，500元以上的維修費用由本單元住戶共同分攤”。
經查，消費者所在小區已成立業主大會和業委會，業委會與物業公司簽訂的合同不屬于前期物業管理協議，雙方系自愿平等協商，合法有效。執法機關最終認定，消費者投訴的行為不違法，但對檢查過程中發現的C物業公司擅自變更經營地點，經限期責令改正后仍未申請變更的違法行為，處以罰款10000元。

分析

一、前期物業管理與后期物業管理的區別
前期物業管理是指在業主大會、業主委員會成立之前，由建設單位（開發商）直接選擇的物業服務企業進行物業管理活動，簡稱前期物業。一般而言，前期物業管理在其服務的小區范圍內具有排他性和獨占壟斷地位。后期物業管理一般指業主大會、業主委員會成立后，物業服務企業進行的物業管理活動。
前期物業管理和后期物業管理主要有三個方面的區別。
（一）合同雙方簽訂的主體不同
在前期物業管理中，簽訂合同的雙方當事人是建設單位和物業服務企業，該合同對全體業主同樣有效。
在后期物業管理中，業主大會、業主委員會成立后才簽訂物業服務合同，合同雙方當事人是業主委員會和物業服務企業。
（二）物業費的定價原則不同
前期物業管理活動中的物業費實行政府指導價，接受政府行政主管部門的監督。
業主大會、業主委員會成立后，物業費實行市場調節價，雙方自愿合同約定。
（三）服務內容不同
在前期物業管理活動中，物業公司提供包括早期承接查驗、對建設單位和全體業主的物業管理等服務。
業主大會、業主委員會成立后，物業公司提供的服務主要是對全體業主的物業管理。物業服務企業進入和撤出小區，均需與業主委員會做好承接查驗或交接。
二、前期物業管理違法行為的定性和處罰
在本文的三個案例中，案例1中的Ａ物業公司和案例2中的Ｂ物業公司提供的服務均屬于前期物業管理。
《福建省物業服務收費管理辦法》第十一條第一款規定，實行物業服務費用包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤。《福建省物業服務收費管理辦法》第十一條第二款規定，物業服務成本按照國家發改委、原建設部《關于印發〈物業服務定價成本監審辦法（試行）〉的通知》規定，由人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊費以及經業主大會同意的其他費用組成。《福建省電梯安全管理辦法》第十四條第二款規定，委托物業服務企業管理的電梯，受委托的物業服務企業為電梯使用單位。《福建省電梯安全管理辦法》第十九條第二款規定，電梯的日常維護保養、一般維修和檢驗檢測等費用由電梯使用單位支付。
從上述規定可以看出，小區物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用應列入物業服務定價成本，作為物業共用設施設備之一的電梯，其日常維修及保養費用應包含在物業服務費中。在案例1中，Ａ物業公司根據物業服務合同委托第三方公司對小區的電梯實現維修，既屬于物業公司與小區業主在物業合同關系中應盡的責任，又屬于《福建省電梯安全管理辦法》所規定的電梯使用單位義務，由此而產生的費用應當由物業公司自行承擔。Ａ物業公司將本應由自己承擔的義務轉嫁到小區業主身上，另行收取電梯維保費和年檢費（支付質量技術監管部門的例行性費用），侵害了消費者的合法權益，其收費金額應認定為違法所得。
在案例2中，小區物業合同明確說明電梯年檢及維保費用包含在物業管理費之內，Ｂ物業公司雖然沒有另行收取費用，但巧立名目強行收取了“預收電梯維修資金”且沒有與業主進行最終結算、實報實收。B物業公司在案件調查中提出，由于該小區建筑年代較早，電梯開始老化，維修事故多發，雖然可以動用專項維修基金修理單體，但住建部門程序把關嚴格、要求繁瑣，預收電梯維修資金是為了節省手續、及時維修，與動用業主繳存的“專項維修基金”沒有差別，實際上并沒有侵害消費者權益。執法機關認為，不論B物業公司收取該項費用是出于何種目的，其在預收、支出該筆費用之后沒有向業主公示和實報實銷，侵害了消費者的合法權益。鑒于涉案費用已大部分用于維修電梯，故執法機關未沒收Ｂ物業公司違法所得，僅處以罰款，符合行政處罰自由裁量的過罰相當原則。
三、常見物業管理違法行為類型
近年來，物業管理服務被投訴、舉報呈現居高不下的趨勢，物業服務行業中存在的問題已成為社會關注的焦點和熱點問題。
2016年，福建省莆田市工商局出臺《關于加強物業服務行業監督檢查工作的指導意見》，成立由法制專家和基層辦案能手組成的“案情研判室”，集中研究了物業行業日常經營中容易發生的14類違法行為。
（一）不平等格式條款
主要體現為利用住宅物業管理合同、業主手冊及其他協議、補充條款、附件、店堂告示、通知、聲明、宣傳資料、商業廣告等方式，作出免除或減輕物業公司責任、加重業主責任，排除或限制業主權利的規定。例如，要求業主辦理入住手續，須交齊水、電、熱、氣等代收費用及物業費，否則不交房；業主在繳足各項費用的同時，必須交納裝修押金，否則就不給鑰匙；物業公司有權將專項服務轉包他人，物業公司不承擔相關責任；業主使用物業管理區域內休閑運動器械故障造成人身傷害的，責任自負；物業公司違反合同，向業主支付萬分之三違約金，業主違反本合同，向物業公司每日支付千分之三滯納金；業主逾期不交物業費，物業公司保留停水、停電等強制措施的權利；未交納停車費，業主車輛不準進出小區；物業公司有權出租本物業管理區域物業用房及會所，其收益用于補貼物業管理經費不足；物業費不含物業共用部位、共用設施設備日常運行和維護費。
（二）強行收費
主要體現為利用與業主簽訂補充協議，強制收取有關特殊服務費、增值服務費用。
（三）陰陽合同
采用陰陽合同方式（備案合同和實際使用合同內容不一致），擅自提高物業費標準，在前期物業合同中規避政府指導價的限制。
（四）泄露信息
在實踐中，一些物業公司泄露、出售或非法向他人提供業主個人或家庭有關信息，導致業主受到騷擾、甚至合法權益受損。
（五）轉嫁專項維修基金費用
主要體現為將本應納入專項維修基金列支的費用轉嫁到業主承擔。例如，電梯的大修、中修、小修費用。
（六）轉嫁管理費用
主要體現為將本應納入物業公司的管理成本的費用分攤給業主承擔。例如，物業用房的水電費。
（七）擅自提高水電費
在實踐中，一些物業公司未按國家規定的居民生活用水用電價格，擅自提高水電費標準向業主超收費用。
（八）虛假宣傳
為騙取業主的信任，一些物業公司對服務內容及質量作虛假或者引人誤解的宣傳，最終未按合同約定的內容提供相應的服務。
（九）服務質量不符合約定
在實踐中，一些物業公司為降低管理成本，擅自變更、減少項目或者降低服務標準，給業主生活造成極大不便。
（十）不正當競爭行為
為追求最大收益，一些物業公司收取電信、商店超市等“進區費”，實施商業賄賂和限制競爭行為。此外，有的物業公司與小區內的廣告牌所有者之間存在商業賄賂行為。
（十一）違法代收公用服務費用
一些物業公司在為供水、供電、供氣企業代收最低用水（電、氣）費用過程中，強行代收用水（電、氣）押金、保證金，或者強行指定收取“預付水（電、氣）費”的最低限額。有的物業公司受委托代收費用時，向業主收取手續費等額外費用。
（十二）強行收取物業費
為避免業主拖延交納物業費，一些物業公司違背業主意愿，強行預先收取較長時間的物業費。
（十三）發布虛假廣告
一些物業公司利用小區公共設施發布虛假廣告，誤導、欺詐消費者。
（十四）無照經營
在實踐中，一些物業公司利用社區公共建筑無照經營、超范圍經營，還有的違法出租、出借營業執照。